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2500亿新马造城 碧桂园的中国式豪赌

放大字体  缩小字体 发布日期:2016-05-20  浏览次数:19578
核心提示:填海造城,环海岛居,面朝大海,春暖花开一家中国开发商,在马六甲海域,缔造着一个史无前例、乌托邦式的超级项目。   千亿房企碧桂园是筑梦者,碧桂园集团主席杨国强正是践行者。在1955年出生的杨国强

填海造城,环海岛居,面朝大海,春暖花开……一家中国开发商,在马六甲海域,缔造着一个史无前例、乌托邦式的超级项目。

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  千亿房企碧桂园是筑梦者,碧桂园集团主席杨国强正是践行者。在1955年出生的杨国强心中一直有一个梦想,“有一座城市,那里的生活非常安全舒适,地面没有车,建筑外墙长满植物,全城所有地面都是公园,每个人都能安心地随处玩耍、晒太阳、跑步、游泳。”

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 近来,碧桂园大手笔的宣传,所有美丽的描绘,都让这个名为“森林城市”的项目吸人眼球。超2500亿的投资,建设周期长达20年的项目,这是中国造房史上的先例。而在这座马航事件余音未了的国家“造城”,碧桂园此番下的是什么棋?梦想与现实之间又存在多少差距?购房人面对的是一次富有远见的投资还是一场结局难料的豪赌?

  一号项目刷屏宣传

  “免税岛、永久产权。”

  “不出国门,海外轻松置业。”

  “不用100万,首付8万。就像投资十年前的深圳。”

  “海外置业优选,新加坡旁森林城市,幼儿园到高中国际名校教育,买房送移居‘绿卡’。”

  最近一段时间以来,从央视跨年晚会到元宵晚会,从NBA直播到腾讯、搜狐头条,从微博首页到霸占朋友圈,再到高架旁随处可见的广告牌,碧桂园森林城市席卷了各大媒体广告平台。今年初,碧桂园还找上了旅行社,在全国各地拉起了新马4天3夜的看房团,宣称只要支付来回机票的价格,其他食宿全由碧桂园补贴,吸引了大批的游客和看房者。碧桂园彻彻底底地火了,成了烧钱的主。

  “因为我们40%的股份是柔佛州州王,所以不缺钱。而且跨国合作,今年申请的宣传费用不掉,明年就不能用了。”对于大量的广告投入,碧桂园森林城市海外拓展经理王莉如是说道。

  这是一个碧桂园与柔佛州政府合作,股权比例60:40的跨国合资项目。

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者来到位于常德路上的碧桂园森林城市展厅,映入眼帘的即是一片森林绿。由于项目远在马来西亚,在展厅二楼专门设置了样板间供参观,销售人员通过手机VR系统为客户提供更直观的室内感受。工作日的上午,现场人头窜动,皆是有意向购买的买家或是对此项目感兴趣的咨询者。

  “昨天刚签了两套,对于我们来说,一天没卖一套才是问题呢。”王莉表示。

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  豪掷2500亿大马造城

  作为一家拥有长期发展战略品牌开发商,碧桂园早有进军海外的决心。2013年,碧桂园在马来西亚的柔佛州新山市自主开发了金海湾,在短短两个月时间内就销售6000多套,实现认购金额达到100亿元。这无疑让碧桂园成为马来西亚最大的地产商,金海湾也成为国内房企海外开发项目的典范。

  不过,2014年的马航事件,一度让进军马来西亚的房地产市场陷入冷场,金海湾项目也因此受到短暂影响,至2015年9月销量才有所回升。

  马来西亚市场刚刚稍有起色。2015年末,碧桂园再度按下出海引擎,同样是在马来西亚柔佛州,而相较金海湾项目,这次的计划充满挑战。在与新加坡隔海相望的柔佛州依斯干达特区,碧桂园预计在20年左右投资超过2500亿元,填海建设占地近14平方公里的“森林城市”项目。

  对于碧桂园而言,森林城市是其目前的头号战略工程,这一开发周期为20年的超大体量项目,将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目,也是广东省“一带一路”战略中中国企业海外投资重点项目之一。整个项目投资超2500亿元人民币,半个澳门大小,由四个面积不同的人造岛组合而成,计划发展旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大支柱产业,将成为一座产城融合、景城一体的城市。

  这早已不只是一次简单的房产开发,而是一个长达20年的造城计划。

  大马乌托邦

  就森林城市的规划而言,其视效无疑给参观者带来高度震撼。

  据森林城市上海展厅工作人员介绍,森林城市引用了热带雨林的设计,立体分城。根据规划,森林城市首期由六部分组成,包括交通中心、海之贝、滨海公园、渔人码头商业街区、森林城市大酒店、游艇区。同时,项目还规划有超过30万平方米的配套生活设施,涵盖购物商场、国际学校、休闲娱乐、交通换乘中心等功能。除此之外,森林城市还采用云计算技术搭建智慧城市体系,全岛屿封闭式管理,配备多重安保系统,每个居民、每栋建筑都有一个独立的ID身份认证。

  目前,森林城市已经与美国历史最悠久的大学预科学校之一——Shattuck-St. Mary‘s School以及美国第四大医疗集团UIW/Christus签订战略合作备忘录,为未来城市发展树立一个榜样。

  碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽指出,在森林城市未来的运营上,碧桂园将成立一个城市运营公司,提供城市运营所需的基础生活设施,包括交通网、水电网、商业配套、物业管理等。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《东地产》评论,碧桂园通过该绿色项目的打造,能最大化地吸引此类资源的聚集。该项目本身不是一个简单超级大盘的概念,而是希望利用目前的新技术和新思维,在技术创新和商业模式创新上有突破,这也能够使得此类大盘诠释出城市运营的新理念。项目后续希望追求的是人居环境的自我更新和改善,能让类似田园牧歌式的传统居住理念和新型都市生活进行结合,这自然需要此类人居系统具备自我协调的能力。但对于产业的导入,仍存疑问。

  碧桂园集团执行董事苏柏垣在答记者问中表示,由于马来西亚土地私有,土地供应以小块土地为主,找地比较困难,尤其是在新加坡旁的大块土地非常难得。通过与合作方柔佛人民基建填海,土地开发成本小于陆地拆迁购买成本,用地成本低且拥有永久产权,填出的海岸线都能够用于海景房的建造,市场定位高于内陆。

  不过,坊间对碧桂园这一计划充满质疑之声。据之前对该项目感兴趣而打算投标的人士分析,填海成本预估在15000元/㎡左右。这笔数字对于一个在售均价仅2万一平米的精装修房源而言,根本不存在盈利空间,项目的后期发展或堪忧。

  此外,碧桂园这番动土填海势必将对周边水域带来一定的影响。据公开报道,新加城环保部门曾对项目涉及的填海工程表示关注,指项目没有为环保作充分评估,相关填海工程于2014年6月曾暂停,直至2015年1月才重新启动。“每周马来政府都会来进行海水的环保检测,怕我们填海破坏区域环境。”王莉告诉《东地产》。

  近日,碧桂园森林城市更是被曝涉嫌虚假宣传,相关广告被查处整改。此前,森林城市的宣传主打新加坡概念,但有社会质疑,项目毕竟地处马来西亚,如要在一天之内往返马来西亚和新加坡之间,需要过四次关,相当耗时耗力。

  不过,尽管处于舆论争议声中,碧桂园马来西亚的森林城市项目,如若最终一切如愿成行,仍然堪称一个乌托邦式的筑梦典范 .

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  谁来买单

  要践行这样一个史无前例的超级项目,目标客群的销售是首要难点。

  据碧桂园森林城市上海展厅工作人员透露,森林城市自2016年2月28日至今,单上海展厅销售额度已达5个亿。王莉在采访中提到,购买该项目的客户大致为考虑遗产问题的养老人群、渴望把家庭送到国外的中产阶级、房地产投机者这三类。这些购房者中,60%为华人,30%以上是马来人。

  如此看来,这个项目就是卖给中国人的。而整个项目希望引进50万人口,常住人口要达到22万,是否真有这么多的客户资源呢?

  据碧桂园2015年集团财报全年业绩报告显示,该项目首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。此前,碧桂园让员工签订“生死状”,将马来西亚森林城市销售业绩纳入全体营销人员工作考核。这不免让项目的销售情况真实与否蒙上了阴影,到底是内部消化,还是真的火爆呢?如此也让业内人士对森林城市项目的销售情况大打问号。

  拥有永久产权,买房送移居“绿卡”,首付8万。。。。。。一切都是那么的吸引人。对于传说中的“绿卡”,记者也就此进行了相关咨询。“绿卡”实则为参与马来西亚第二家园计划,拥有马来西亚10年期的身份,中国国籍不变,享受马来西亚国民待遇。当然,天下没有免费的午餐。50周岁以下人士,需要存30万元马币,第二年可以取出15万马币使用;50周岁以上,需要存15万马币,第二年可以拿出5万马币使用。余下资金在持有第二家园身份期间都需要存在银行,享有3.22%利息,相当于在马期间的担保金。

  且宣传中提到的“全家享有”,也有条件,只可携带配偶、不满21周岁的子女以及超过60周岁的父母。子女若满21周岁,只可单独购买房产享有。而在马来西亚期间生的孩子,仍然需要回中国落户口。如果要办理第二家园十年签证,50周岁以下人士,需要以存单的形式提供五十万马币资产证明。

  森林城市项目在售房源主要是面积49-173平方米的精装洋房,均价约为人民币20000元/㎡,这个房价相对国内一线城市来说仅算刚需行列。但相较新山当地的项目,森林城市已属高端住宅,还有总价3000万的滨海别墅,如此豪宅价位,并非马来西亚当地人群能够支撑。

  严跃进分析,从楼盘营销角度看,对于目标客户群的寻找是有困难的。因为此类项目所在地的同类型项目其实也不少,如何有差异化营销手段自然值得关注。更为重要的是,简单地带领一批看房者去此类项目考察,成本很高,而且不见得能够立即订购。而部分购房者则会担心社区氛围是否能够快速形成。这些都是此类项目需要面对的问题。

  据悉,森林城市项目目前还在进行第一个岛屿的开发。坊间人士坦言,漫漫20年,无穷尽的变数。如何保证四大岛屿如期竣工,如何保证22万常住人口,如何真正管理好这座城,这已然是碧桂园面临的巨大挑战。而对于已经购房的业主来说,这何尝不也是一场豪赌。

  或许,一切均有待时间的检验。

 
 
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